Adquisición de bienes raíces por extranjeros en México

Adquisición de bienes raíces por extranjeros en México
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06 de Nov, 2017

México es un país con gran apertura a la inversión extranjera y cada vez implementa más medidas y reformas para atraer una mayor cantidad de inversionistas extranjeros en distintos rubros de negocio, ampliando así el espectro económico para su participación.

Centrándonos en el sector inmobiliario, es preciso saber que en la mayoría de los casos los extranjeros pueden ser propietarios de bienes raíces en México sin restricción alguna, bastando para ello que firmen un convenio aceptando considerarse como mexicanos respecto de dichos bienes, acordando no invocar la protección de sus gobiernos en relación a los mismos; y tramiten el permiso correspondiente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores.

Sin embargo, en el caso específico de bienes raíces localizados en zona restringida, la Constitución Política de México prohíbe expresamente que los extranjeros adquieran dominio directo sobre los mismos.

 

¿Qué es la zona restringida?

En México, se considera “zona restringida” a las tierras y aguas localizadas dentro de “una faja de 100 km a lo largo de las fronteras, y de 50 km a lo largo las playas”; es decir, aquéllas que se encuentren ubicadas en territorio mexicano a una distancia lineal recta menor o igual a 100 km desde la línea fronteriza del país, o a una distancia lineal recta menor o igual a 50 km desde la costa marítima.

 

¿Cómo puede entonces un extranjero adquirir un bien inmueble ubicado en la zona restringida?

 Si bien los extranjeros no pueden tener directamente la propiedad de un bien inmueble en zona restringida, debido a la prohibición expresa que prevé la Constitución en ese sentido; existen 2 formas en las que un extranjero, sea persona física o persona moral, puede tener acceso a la utilización, explotación y aprovechamiento de bienes raíces ubicados en esta zona, adquiriendo derechos muy similares a los de un propietario. Una de ellas es la constitución o adquisición de una sociedad mexicana que adquiera directamente el bien inmueble; y la otra, consiste en constituir un fideicomiso en el cual se le designe como fideicomisario del bien inmueble (o bien, adquirir los derechos de fideicomisario en caso de que el inmueble sea objeto de un fideicomiso ya existente).

Con respecto a cada una de estas opciones, es de particular importancia tener en cuenta lo siguiente:

-             Adquisición a través de una sociedad mexicana

La ley no fija límites a la participación extranjera en la sociedad mexicana que adquiere el inmueble, lo que significa que el extranjero, ya sea persona física o persona moral, no requiere tener socios mexicanos, pues incluso la totalidad de las acciones de dicha sociedad podría pertenecer a extranjeros, sin que ello sea impedimento para que la sociedad se encuentre legitimada para adquirir el inmueble en zona restringida.

No obstante, una desventaja de esta opción, es que únicamente se permite en el caso de bienes inmuebles destinados a fines no residenciales, es decir, cuando no se adquieran para destinarse exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros; sino para fines comerciales, industriales, turísticos, profesionales, etc.

Para que la sociedad mexicana pueda adquirir válidamente el inmueble, deberá incluir en sus estatutos el convenio a través del cual sus socios extranjeros acepten en considerarse mexicanos respecto de los bienes inmuebles que adquiera la sociedad, y presentar el aviso de adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de un plazo máximo de 60 días hábiles siguientes a la fecha en que se realizó la misma.

-             Adquisición a través de un fideicomiso

Es importante tener en cuenta que, si bien en la actualidad la figura del fideicomiso es muy usual en la mayoría de los países, tanto en economías desarrolladas como en aquéllas en vías de desarrollo, cada jurisdicción maneja el fideicomiso de manera distinta y bajo condiciones muy específicas de acuerdo a cada sistema jurídico.

En el caso de México, y en especial en el caso de fideicomisos con fines inmobiliarios, es importante que los inversionistas tengan en cuenta que un fideicomiso, requiere la intervención de una institución financiera, por lo general un banco, quien tendrá la custodia, administración y titularidad del bien o los bienes objeto del fideicomiso, ya que la ley no autoriza a cualquier persona o entidad para desempeñar la función de fiduciario, a diferencia de lo que ocurre en otros países, por ejemplo en el caso de Estados Unidos, en donde no es requisito que el fiduciario (trustee) sea una institución financiera o bancaria.

Sin embargo, lo anterior no impide que el inversionista extranjero pueda disponer libremente con respecto al uso y destino del inmueble, percibir los frutos de éste, transmitirlo a terceros, usarlo como garantía, o afectarlo de cualquier manera, pues todo eso lo puede hacer en su calidad de fideicomisario del fideicomiso respectivo, lo que lo convierte en beneficiario de los derechos del bien inmueble y por ende lo legitima a instruir al fiduciario sobre cómo proceder respecto de dicho bien; siempre y cuando se cumplan las formalidades y requisitos previstos en la ley para tales efectos, según sea el caso.

Esta opción tiene la ventaja de no tener que establecer una sociedad, lo cual implica la necesidad de designar un socio e interactuar con éste, y además el deber de cumplir las obligaciones periódicas inherentes a toda sociedad, incluyendo las de carácter fiscal.

Así mismo, otra ventaja de la opción del fideicomiso es que resulta aplicable tanto en aquellos casos en que el mueble será destinado a fines residenciales, como a aquellos casos en que se destinará a fines no residenciales.

Los fideicomisos que tienen por objeto permitir a extranjeros la utilización y el aprovechamiento de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, tienen una duración máxima de 50 años, la cual puede ser prorrogada, y su constitución requiere autorización previa de la Secretaría de Relaciones Exteriores.

 

¿Cuál de las dos formas antes mencionadas es la más conveniente para el extranjero que desea adquirir bienes raíces en zona restringida?

Realmente no se puede determinar de manera general la conveniencia de una forma sobre la otra, pues depende de todos los factores y circunstancias presentes en cada caso, así como en el perfil del inversionista, su naturaleza jurídica, sus principales intereses, sus miedos o preocupaciones, la finalidad que quiere darle al inmueble, entre otras cosas.

Así mismo, es sumamente importante tener en cuenta las formalidades, costos, cargas administrativas y obligaciones que pudieran o no generarse en cada de una de las opciones dependiendo del caso concreto; valorando así cual es la alternativa más viable y conveniente en la situación específica.


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6 de noviembre de 2017.


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